Chaque année, de nombreux propriétaires immobiliers envisagent de vendre leur bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. La vente d’un bien immobilier, souvent motivée par des gains financiers, implique cependant de comprendre les implications fiscales, notamment l’impôt sur la plus-value immobilière.
Lorsqu’un bien est vendu à un prix supérieur à son prix d’achat, la différence constitue une plus-value, soumise à imposition. Le montant de cet impôt varie selon plusieurs critères, dont la durée de détention du bien et la nature de la propriété. Vous devez maîtriser les calculs à prévoir pour évaluer le montant exact de l’imposition.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la plus-value immobilière et comment est-elle déterminée ?
La notion de plus-value immobilière se concrétise lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier. Autrement dit, lorsque vous vendez un bien à un prix supérieur à son prix d’achat. Cette plus-value est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, conformément aux dispositions de l’article 150 VA du CGI.
Détermination du prix de vente
Le prix de vente comprend la somme effectivement perçue par le vendeur, augmentée des charges et indemnités mises à la charge de l’acheteur. En revanche, il est diminué des frais acquittés par le vendeur pour la vente.
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Détermination du prix d’achat
Le prix d’achat inclut le montant pour lequel le bien a été acquis, augmenté des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) et, dans certains cas, des dépenses de travaux sous conditions prévues par l’article 150 VB II du CGI.
Exemples de calcul
Prenons un exemple concret. Si vous avez acheté un bien pour 200 000 € et que vous le vendez pour 300 000 €, la plus-value brute est de 100 000 €. Toutefois, cette valeur peut être ajustée en fonction des frais et dépenses admissibles.
- Frais d’acquisition : ces frais peuvent être ajoutés au prix d’achat pour réduire la plus-value imposable.
- Dépenses de travaux : sous certaines conditions, les dépenses pour des travaux peuvent aussi être ajoutées au prix d’achat.
Ces éléments permettent de déterminer la plus-value nette imposable, base de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Comment calculer le montant de la plus-value nette imposable ?
Pour déterminer le montant de la plus-value nette imposable, plusieurs ajustements sont nécessaires. Le prix d’achat peut être majoré par les frais d’acquisition et les travaux réalisés sur le bien immobilier.
Frais d’acquisition
Les frais d’acquisition incluent les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les commissions versées aux intermédiaires. Conformément à l’article 150 VB II du CGI, ces frais peuvent être pris en compte de deux manières : au choix, pour leur montant réel sur présentation de justificatifs ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
Travaux
Les dépenses de travaux peuvent aussi être ajoutées au prix d’achat. Elles sont déductibles si elles concernent la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration du bien, et doivent être justifiées par des factures.
- Pour les biens détenus depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être appliqué, même en l’absence de justificatifs.
Vous devez soustraire au prix de vente les frais de cession et la taxe sur la publicité foncière pour obtenir la plus-value brute. Cette dernière, après prise en compte des majorations et déductions mentionnées, aboutit à la plus-value nette imposable.
La plus-value nette imposable est alors soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les taux d’imposition et les abattements applicables seront abordés dans la section suivante.
Quels sont les taux d’imposition et les abattements applicables ?
La plus-value immobilière est soumise à deux types d’imposition : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le taux de l’impôt sur le revenu est fixé à 19 %.
Les prélèvements sociaux, quant à eux, sont appliqués à un taux global de 17,2 %. Ces prélèvements incluent :
- la contribution sociale généralisée (CSG) à 9,2 %
- la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) à 0,5 %
- le prélèvement de solidarité à 7,5 %
Abattements pour durée de détention
Pour encourager la détention longue durée, des abattements pour durée de détention s’appliquent. Ces abattements réduisent la base imposable de la plus-value. Voici les principaux abattements :
| Durée de détention | Abattement pour impôt sur le revenu | Abattement pour prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Entre 6 et 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ème année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an jusqu’à la 30ème année |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
L’article 28 de la loi n° 2017-1775 prévoit aussi des abattements exceptionnels et temporaires pour certaines cessions. Ces abattements, variables selon le contexte, peuvent s’ajouter aux abattements pour durée de détention.
Quelles sont les exonérations possibles et comment déclarer la plus-value ?
L’article 150 U du CGI prévoit plusieurs exonérations de plus-values immobilières. Parmi celles-ci, l’exonération pour la vente de la résidence principale est la plus courante. Cette exonération s’applique aussi aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale. Les ventes de biens détenus depuis plus de 30 ans bénéficient aussi d’une exonération totale.
Pour les non-résidents, l’article 244 bis A du CGI offre des exonérations spécifiques. Les cessions de biens immobiliers réalisées par des non-résidents peuvent être exonérées si le prix de vente ne dépasse pas 150 000 euros et que le cédant a été résident fiscal en France pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession.
Déclaration de la plus-value
La déclaration de la plus-value immobilière est régie par l’article 150 VG du CGI. Le notaire se charge généralement de cette formalité lors de la signature de l’acte de vente. Il calcule la plus-value nette imposable, prélève l’impôt correspondant et le reverse au Trésor public.
Pour déclarer la plus-value, le vendeur doit fournir au notaire les justificatifs suivants :
- le prix d’acquisition du bien
- les frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire)
- les dépenses de travaux (sur justificatifs ou au forfait de 15 % du prix d’achat pour les biens détenus depuis plus de cinq ans)
La plus-value doit être déclarée via un formulaire spécifique, le formulaire 2048-IMM-SD, qui est ensuite transmis par le notaire à l’administration fiscale.
