Les prix extravagants des biens incitent de nombreux parents à aider leurs enfants. Cette aide peut prendre plusieurs aspects :
- Les parents peuvent aider leurs enfants à devenir propriétaires de leur maison par le biais d’un don ou d’un accord légal via un SIC (voir l’article : SIC pour aider les enfants à devenir le propriétaire de leur résidence principale).
- Les parents peuvent également aider les enfants à rester en leur fournissant un appartement ou une maison qu’ils possèdent . Les parents peuvent loger leurs enfants gratuitement ou presque gratuitement en leur offrant un loyer modeste, qui est nettement inférieur au loyer du marché.
Nous concentrerons notre attention sur les conséquences fiscales et immobilières de cette disposition gratuite ou quasi exonérée.
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Plan de l'article
L’ impôt et la fortune ont des conséquences sur la fourniture gratuite de logements pour enfants.
Au niveau de la fiscalité
Si le bien mis à disposition est un logement nu, généralement imposé en raison du revenu foncier, l’article 15 du Code général des impôts stipule que « les revenus provenant d’un logement dont le propriétaire réserve la jouissance ne sont pas assujettis à l’impôt sur le revenu ». Ce n’est rien de plus compliqué : dès que le bâtiment est mis gratuitement à la disposition d’un enfant ou d’une autre personne ailleurs, aucun impôt sur le revenu ne sera payé sur les loyers impayés. D’autre part, cela dit « loyer non imposable » indique aussi « impôt non déductible ». Par conséquent, dès que les loyers ne sont pas imposés sur l’impôt sur le revenu, aucun coût ne sera déduit. Le propriétaire ne pourra alors déduire ni de ses autres revenus fonciers, ni de son revenu total :
- L’ impôt foncier ;
- Travaux d’entretien et de réparation généralement déductibles ;
- Intérêt sur prêts…
Si le bâtiment mis à disposition est un logement meublé, généralement imposé dans le contexte des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) , cet article 15 ne s’applique pas. En théorie, lorsque le propriétaire d’un logement meublé réserve la jouissance (et c’est le cas en particulier pour les maisons de vacances), les revenus non perçus doivent être déclarés et imposables même s’ils ne sont pas payés. Dans cette situation fiscale particulière, les parents paieront de l’impôt sur le revenu sans percevoir de loyer, mais ils pourront déduire les dépenses déductibles comme si le bâtiment avait été loué.
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Au niveau de l’héritage.
Un récent La décision de la cour de cassation répond à cette nouvelle que nous nous demandons régulièrement : L’hébergement gratuit d’un enfant dans un appartement ou une maison que ses parents lui mettent à disposition n’est pas considéré comme un don indirect. Le montant du loyer qui ne sera pas perçu par les propriétaires parents ne constitue pas un don indirect au bien. (Source : Cour de cassation, Section civile 1, 11 octobre 2017, 16-21.419, publié dans le Bulletin). L’ enfant logé gratuitement bénéficie donc d’un certain avantage par rapport à ses frères et sœurs, puisque le montant du loyer non payé aux parents ne sera pas considéré comme un cadeau pour la promotion de l’étanchéité.
L’ enfant logé gratuitement dans le logement des parents ne doit pas avoir de relation civile avec succession car il ne s’agit pas d’un don à déclarer (cf. Succession, Quelle est la relation civile des dons ? Pourquoi ? « ). Mais attention, cette non-qualification du don indirect ne profite qu’aux parents qui prêtent un logement à leur enfant. La réponse ne serait pas aussi favorable dans le cas d’un loyer inférieur au loyer du marché ou, dans le cas de dont le loyer est assumé par les entreprises mères. Dans les deux cas, au moment de la succession, l’enfant est réputé avoir reçu, avant la succession ou la non-succession, un capital équivalent au montant du loyer réduit ou payé par les parents. Le montant du loyer réduit ou payé par les parents doit être déclaré à la succession pour réaliser le calcul de la part disponible et de la réserve héréditaire, mais aussi pour améliorer l’égalité de traitement des enfants. Taxe, le don de loyer sera imposable le jour de l’héritage des parents.
Les conséquences fiscales et patrimoniales d’un loyer inférieur au profit de ses enfants
Au niveau de l’impôt sur le revenu
Lorsque les parents ne reçoivent pas de revenu foncier lié à leur bien locatif mis à la disposition de leurs enfants, ils ne peuvent pas déduire les dépenses généralement autorisées pour la déduction. Pour contourner cette difficulté, certains sont penser à louer l’appartement ou la maison avec un loyer fortement réduit par rapport au marché : les parents réduisent le loyer. Dans cette circonstance, le Conseil d’État a admis que le prix des loyers conclus entre parents et enfants, par exemple, doit être augmenté du montant de la libéralité que le propriétaire entend faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas. À cet égard, un loyer notoirement inférieur à la valeur locative des biens loués devrait être considéré comme anormalement bas, sans que le propriétaire puisse justifier des circonstances indépendantes de sa volonté d’empêcher le loyer d’un bien immobilier à un prix normal. Dans ce cas, l’administration fiscale peut, sous la supervision du tribunal, ajuster le revenu déclaré en augmentant le prix du loyer du montant de la libéralité accordée par le propriétaire à son locataire. Malgré un diminution du loyer, les parents resteront imposés sur l’ensemble du revenu foncier, indépendamment du « don » donné à leurs enfants. En contrepartie, ils pourront déduire toutes les dépenses déductibles.
Au niveau de l’héritage
Tout comme l’exemple précédent, un loyer inférieur devrait être considéré comme un don. Cela doit être déclaré au moment de la succession des igénitors.
Bien choisir son assurance habitation
Dans tous les cas, il est important de bien choisir votre assurance habitation. Pour cela, il vous faut prendre en compte différents points. En effet, vous devez prendre le temps de bien étudier les offres des assureurs et même de comparer plusieurs avant de prendre une décision. Il convient de connaître les modalités d’une assurance habitation. Cela vous évitera de faire des erreurs et de profiter des meilleures couvertures.
Par ailleurs, assurez-vous de vérifier les garanties incluses, exclues ou en option dans le contrat. En d’autres termes, vous devez vérifier ce que la compagnie d’assurance prend en charge et ce qu’elle ne couvre pas en cas de sinistre. S’informer des extensions de garanties disponibles est également essentiel. Pour cela, pensez à vos besoins et à l’inclure dans votre contrat.
Vous ne devez pas oublier de prendre connaissance des franchises pratiquées ainsi que le type d’indemnisation. En effet, les sommes que l’assureur déduit de l’indemnité en cas de sinistre sont à prendre en compte avant de faire un choix. Le montant varie d’une compagnie à une autre. Bien entendu, il convient aussi de considérer la prime d’assurance. La cotisation dépend notamment de la surface du logement, de la valeur des biens, de la situation géographique, etc.
